Siva skal gjennom sine eiendomsinvesteringer senke barrierer for etablering der markedsmekanismer gjør dette spesielt krevende, også for større industrielle eiendomsprosjekter. Siva skal øke investeringskapasiteten i bedrifter og nærings- og kunnskapsmiljøer, og senke barrierer for etablering. Sivas tilretteleggende arbeid og investeringer skal mobilisere privat kapital og kompetanse til prosjektene, og skal ha en utløsende effekt.

Det forutsettes at eiendomsvirksomhet ikke fortrenger privat kapital. Siva skal være en profesjonell eiendomsutvikler og kunne tilby næringsarealer tilpasset ulike regioners og bedrifters behov. Sivas medvirkning i større industrielle eiendomsprosjekter skal bidra til å utløse lønnsomme nasjonale investeringer og etableringer. Siva skal gjennom sitt arbeid bidra til økt kompetanse om tilrettelegging for og etablering av fysisk infrastruktur for innovasjons- og næringsvirksomhet.

Det er valgt ut fire styringsindikatorer knyttet til målet for eiendomsvirksomheten. Disse vil suppleres og belyses av støttende analyser. De fire styringsindikatorene er

1. omsetningsvekst hos leietakerne (effektindikator)
2. avkastning på eiendomsinvesteringene (effektindikator)
3. utleiegrad (resultatindikator)
4. medinvestorbarometer (resultatindikator)

Omsetningsvekst er et sentralt mål for bedrifters utvikling og vil i stor grad også variere med størrelser som sysselsetting og verdiskaping. Dersom Sivas eiendomsprosjekter bidrar til å tilrettelegge for bedrifters utvikling, vil det være naturlig å fokusere på om disse bedriftene har klart å vokse i form av økonomisk aktivitet. Her er omsetningsvekst er en relevant indikator i bedriftene som leier lokaler av Sivas eiendomsselskaper,  fordi det forteller om Sivas kunder på sikt skaper verdier for samfunnet, lokalt, regionalt og nasjonalt.  

Siva måler utvikling i omsetningen for noen av bedriftene som er lokalisert i enbrukerbygg (bygning som er designet og konstruert for å bli brukt av kun én enkelt bruker). I 2021 – 2022 omfattet dette ni bedrifter. Omsetningstall gjelder fram til regnskapsåret 2022. Samlet sett hadde bedriftene som inngår i denne oversikten en gjennomsnittlig omsetningsvekst på 98,2 prosent fra 2018 til 2022, og en gjennomsnittlig vekst på 37 prosent fra 2021 til 2022. Industri knyttet til mineral- og smelteverksindustri har spesielt positiv omsetningsvekst de siste årene. 

Samlet hadde bedriftene en omsetning på 4,44 milliarder kroner i 2022. Dette er en økning på 972 millioner kroner fra 2021. Størst økning siste fem år hadde Salsus AS med 754 prosent, Nel Hydrogen Electrolyser AS med 396 prosent og Splitkon med 265 prosent. Ingen av bedriftene hadde negativ utvikling i omsetning i denne perioden

Variasjonene i omsetningsutviklingen skyldes at den makroøkonomiske situasjonen har hatt konsekvenser for vareforsyning og kostnadsvekst. Dette treffer bedriftene i ulik grad. Markedssvingningene kan også gi positive utslag som for eksempel økt etterspørsel, i enkelte bransjer.

Som eier, setter Nærings- og handelsdepartementet et avkastningsmål for Sivas eiendomsvirksomhet. Avkastning på eiendomsinvesteringene gir klart uttrykk for om Siva Eiendom Holding AS lykkes i å utvikle en portefølje av prosjekter, der leietakerne på lang sikt klarer å skape verdier og overleve. Siva skal bidra til å senke barrierer og motvirke markedsimperfeksjoner for etablering, men samtidig drive på markedsmessige betingelser. Det er derfor ikke et mål at avkastningen skal være høyest mulig, men at den skal være markedsmessig.

Siva skal investere, eie og avhende eiendommer etter markedsaktørprinsippet. Avkastningen måles som Siva Eiendom Holding sin egenkapitalrentabilitet før skatt. Det forventes at avkastningen minimum skal tilsvare fem-års rullerende snitt av ti-års statsobligasjonsrente, med et risikopåslag på to prosentpoeng.

Egenkapitalavkastningen for 2023, illustrert i Figur 10.6, er negativ med -2,83 prosent og har direkte sammenheng med nedskrivning av eiendomsverdi, tap på aksjesalg og økte finanskostnader. Eiendomskonsernet har en snittavkastning på egenkapitalen på 6,57 prosent de siste fem år. Dette er over avkastningskravet på 4,18 prosent for samme periode.

Utleiegrad er en indikator på økonomisk aktivitet hos leietakerne. Når byggene Siva eier er utleid, har selskapet lykkes med å tilrettelegge for at det drives næringsvirksomhet i byggene. Så lenge en leietaker betaler husleie, vil selskapet normalt være i drift. I de tilfeller hvor en leietaker avvikler virksomheten, vil indikatoren si noe om Sivas evne til å skaffe nye leietakere til eksisterende bygg. Utleiegraden vil øke dersom Siva avhender et bygg uten leietakere.

Utleiegrad viser samlet antall utleide kvadratmeter, målt mot porteføljens totalareal. Sivas mål er at alle industrieiendommer skal være 100 prosent utleid. Næringsbygg skal være tilnærmet fullt utleid, men med noe fleksibilitet for justeringer og tilpasninger ovenfor leietakere. Utleiegraden for 2023 var på 88 prosent, en nedgang på én prosent fra 2022. Pågående prosesser vil også sikre kontrakter med et lengre perspektiv på leieforholdene i Sivas bygg. Hovedtyngden av ledige lokaler er knyttet til eiendommer på Herøya, Tynset og Bømlo. Siva har i liten grad opplevd avgang av leietakere i 2023.

Det foreligger ikke leieavtaler og det betales ikke leie for ledige lokaler eller bygg. Tallene gir dermed et riktig bilde på grad av næringsvirksomhet i Sivas eiendommer.

Undersøkelsen er ikke gjennomført på noen år, da det er få investeringer der Siva har medinvestorer. Mange av de nyeste investeringene er utviklet og eid av Siva alene. Få respondenter gjør målingen lite relevant. De private investeringene knyttet til eiendomsprosjektene er i hovedsak investeringer i prosessutstyr.

I henhold til selskapets hovedmål skal eiendomsvirksomheten senke barrierer for etablering der markedsmekanismene gjør dette spesielt krevende. I hovedsak fanges dette opp gjennom øvrige indikatorer knyttet til delmålet for eiendomsvirksomheten. Formålet med den støttende analysen er å gi et mer utfyllende bilde av status for og utviklingen i selskapet eiendomsportefølje.

Fordelingen mellom Sivas finansielle bidrag og annen mobilisert kapital i de eiendomsinvesteringene Siva går inn i, indikerer i hvilken grad investeringsaktiviteten er utløsende for privat kapital.

Den vesentlige andelen av den private kapitalen som blir mobilisert er knyttet til investeringer i bedriftenes arbeidende kapital, som for eksempel produksjonsutstyr. Dette er investeringer som kommer i tillegg til investeringer i eiendomsselskapene.

Figur 10.7 viser historisk kostpris på aksjer i hel- og deleide eiendomsselskaper som Siva har investert i, og der Siva fortsatt er til stede. De største enkeltinvesteringene er Siva Herøya AS, Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark AS og Siva Tromsø Eiendom AS. Sivas investering under bygging i Arendal, Siva Morrow Eyde Energipark AS, utgjør, sammen med Siva Lista Eiendom AS, Sivas investeringer i Agder. Tabell 10.1 viser en oversikt over selskap, der Siva eier <50 prosent.

Figur 10.8 viser fordelingen mellom privat og offentlig kapital. I hele porteføljen utgjør 25 prosent privat kapital, mens fem prosent er annen offentlig kapital, for eksempel kommuner og fylkeskommuner. Andel privat kapital har økt fra 23 prosent i 2022 til 25 prosent i 2023. Det skyldes hovedsakelig partner i investeringen Siva Morrow Eyde Energipark AS.

For hele porteføljen sett under ett har hver krone fra Siva utløst 43 øre annen kapital, hvorav 36 øre er privat og sju øre er annen offentlig kapital.

Høyest risiko anses å hvile på enbruker industribygg, som i 2023 utgjorde 40 prosent av Sivas totale leieinntekter. Utleiearealet på disse eiendommene utgjorde 55 prosent i 2023.

Siva søker å redusere risiko ved å kontrollere graden av eksponering i enkeltprosjekt eller i en enkelt bransje, og balansere investeringene mellom investeringer i industribygg og innovasjonssenter.

Risikospredning i eiendomsporteføljen måles med variansen i porteføljens avkastning over en tiårsperiode. Standardavviket i måleperioden er 10 prosent. Det negative resultatet i 2022 og 2023, kombinert med den betydelig høye avkastningen i 2021, øker målt risiko for perioden i stor grad.

Figur 10.9 viser areal fordelt på næring for egenforvaltet portefølje. Diagrammet viser fordelingen av eiendomsinvesteringer på ulike bransjer, hvor kategorien industri omfatter både fysisk og kjemisk produksjon. Salg og nyinvesteringer i 2023 har ikke ført til vesentlige endringer i bransjefordelingen.

Figur 10.10 viser fylkesvis fordeling av porteføljen målt i areal. De største arealene ligger i Vestfold og Telemark, Troms og Finnmark og Viken. De største engasjementene i de tre nevnte fylker er henholdsvis Siva Herøya AS, Siva Tromsø Innovasjonssenter og Åmot.

Figur 10.11 viser den geografiske fordelingen av arealet av den egenforvaltede eiendomsmassen. Med utgangpunkt i SSBs sentralitetsindeks, er Sivas eiendommer spredt, men med et tyngdepunkt i sentralitetsklasse 3. Det kommer som følge av noen få, men store enkeltbygg i Tromsø og på Herøya. I fordelingen ser vi en tydelig tendens til at eiendomsmassen primært befinner seg i mindre sentrale strøk. Dette er fordi disse områdene i større grad opplever markedssvikt og lav kapitaltilgang.