Eiendom som verktøy for omstilling og grønn vekst

Sivas eiendomsinvesteringer skal bidra til et bærekraftig næringsliv, ved å senke barrierene for etablering av grønn industri, nærings- og kunnskapsmiljøer. Siva skal være utløsende for investeringer som er spesielt krevende for private aktører å gjøre alene. Med Siva som medinvestor realiseres investeringer, og det mobiliseres privat kapital som ikke ville blitt investert, eller som ville blitt realisert på et senere tidspunkt. I samspill med de andre virkemidlene i Siva sin verktøykasse og det øvrige virkemiddelapparatet, bidrar eiendomsinvesteringene til økt verdiskaping og spredning av kunnskap, kompetanse og nettverk.

Siva har samarbeidet med Menon Economics for å etablere en modell som estimerer den samfunnsøkonomiske effekten og ringvirkningene som følger av eiendomsinvesteringene, basert på tidligere investeringer. Utviklingen av modellen ble igangsatt høsten 2022, og skal ferdigstilles våren 2024. Beta-versjonen synliggjør de store effektene og ringvirkningene som følger av Sivas eiendomsinvesteringer, og viser at Siva har en effektiv påvirkning på verdiskaping gjennom eiendomsverktøyet.

Siva Eiendom Holding AS (SEH) leverte et negativt driftsresultat på -18 millioner kroner. Dette er en nedgang 31,3 millioner kroner fra 2022. Nedgangen skyldes primært nedskrivninger av driftsmidler. Negativt årsresultat etter skatt på -77,8 millioner kroner forklares ved tap på salg av aksjeposter i GC Rieber Eiendom AS, i tillegg til økte rentekostnader. Verdiene fra SEH som konsolideres inn i Siva SF er avlagt etter god regnskapsskikk (GRS). SEH vil i tillegg avlegge et konsernregnskap for regnskapsåret 2023 etter internasjonal rapporteringsstandard (IFRS) i løpet av våren 2024. Snittavkastning siste fem år på 6,57 prosent er over kravet på 4,18 prosent. 

Siva har de siste årene hatt særlig søkelys på verdiskaping, eksport og bærekraft, med fokus på tilrettelegging for industri og industrielle testsentre. 

I tillegg er det pågående byggeprosjekter i Tromsø, Arendal og Skjervøy.

Det er også gjennomført salg av eiendommer og eierandeler. I 2023 har Siva Eiendom Holding solgt eiendommer for 139 millioner kroner. I tillegg har Siva Eiendom Holding solgt 50 prosent av sin eierandel i GC Rieber Eiendom AS, til en salgsverdi på 199 millioner kroner. Totalt har Siva solgt eiendommer og eierandeler for 338 millioner kroner. 

Mål- og resultatstyring (MRS) er et av de grunnleggende styringsprinsipper i staten. Sivas eiendomsvirksomhet måles på fire indikatorer i tillegg til støttende analyser (se figur 10.2). Måloppnåelsen vurderes som god. 

1. Omsetningsvekst hos leietakerne: Samlet hadde bedriftene som inngår i oversikten en omsetning på 4,44 milliarder kroner i 2022. Dette er en økning på 972 millioner kroner fra 2021. Det tilsvarer en gjennomsnittlig omsetningsvekst på 98,2 prosent fra 2018 til 2022, og en gjennomsnittlig vekst på 37 prosent fra 2021 til 2022. 
2. Avkastning på eiendomsinvesteringene: Årets avkastningsberegning viser en avkastning for 2023 på -2,83 prosent, og en snittavkastning på 6,57 prosent siste fem år. Dette er over kravet på 4,18 prosent.
3. Utleiegrad: Utleiegraden er redusert fra 89 prosent i 2022 til 88 prosent i 2023. Andelen industribygg har hatt en reduksjon fra 66 prosent i 2022, til 61 prosent i 2023. Dette skyldes salg av flere industribygg enn innovasjons- og næringsbygg. Andelen industribygg vil øke betydelig i 2024/2025 grunnet prosjekter under oppføring.
4. Medinvestorbarometeret: Medinvestorbarometer er ikke gjennomført. Dette har sin bakgrunn i at Siva har svært få nye prosjekter med flere investorer, og få respondenter gjør målingen lite relevant.  

I MRS-rapporten kan du lese mer om hvordan Siva har levert på indikatorene vi skal måles på.   

Mobilisering av privat kapital til eiendomsinvesteringer skjer både gjennom investeringer i kombinerte innovasjonsbygg og kontorbygg, og i industrieiendom. Når Siva investerer i industrieiendom, mobiliseres i tillegg privat kapital til tunge investeringer knyttet til prosessutstyr, drift og utvikling i bedriften. 

Siva er et statlig virkemiddel, og skal være en trygg forretningspartner for aktører som eksempelvis skal oppskalere sin produksjon. Når Siva investerer i en eiendom, investeres det indirekte i leietakerens virksomhet fordi det reduserer leietakerens samlede egenkapitalbehov. Dette er risikoavlastning i praksis – Siva investerer i bygget og leier ut til virksomheten, mens virksomheten senker sin barriere for verdiskaping. Den vanligste kjøperen av et sivabygg er leietakeren selv, men Siva gir leietakeren rom til å vokse ved risikoavlastning i de mest kritiske fasene av virksomhetens livsløp. Kompetanse, nettverk og kapital er verktøyene som gjør at Siva kan bære risikoen som avlastes.  

Siva tilfører eiendomskompetanse i de prosjektene selskapet er en del av. Dette gjelder spesielt ved utvikling av industribygg. Industribedriftenes spisskompetanse er knyttet til produksjonen, og ikke eiendomsutvikling. For å oppnå best mulig resultat, engasjerer Siva den kompetansen som trengs. Samarbeidet mellom industribedriften, Siva og ekstern kompetanse bidrar også i mange tilfeller til å optimalisere produksjonsprosessen. Dette bidrar igjen til å krympe byggets fotavtrykk. Dette er et viktig ledd i Sivas bærekraftarbeid, og krever høy bygg- og prosessteknisk kompetanse.  

Eiendomsvirksomheten bruker Sivas nettverk aktivt for å markedsføre eiendomsverktøyet. En andel av alle henvendelser til eiendomsavdelingen er bedrifter som er, eller tidligere har vært, en målbedrift i Sivastrukturen. Når Siva engasjerer seg i et prosjekt, kartlegges bedriftenes fremtidige behov. Dersom det anses som relevant, kan bedriften settes i kontakt med andre eller flere aktører i nettverket. Det er også flere eksempler på sivabygg som huser selskaper i sivastrukturen, eksempelvis Utrøna Innovasjonssenter som huser næringshagen Nordveggen. 

Sivas tilgang på kapital er avgjørende for å realisere prosjekter. Etablering eller oppskalering av industriell produksjon er svært kapitalkrevende, og ved at Siva investerer i eiendomsmassen avlastes industribedriftens totale kapitalbehov. Dette er et helt sentralt element når Siva skal utløse industriell virksomhet. Det samme gjelder for innovasjonssentre, der målet er å utløse positive ringvirkninger i form av kunnskapsdeling og synergieffekter. Disse effektene er ikke åpenbart bedriftsøkonomiske insentiver for en privat investor, men svært viktige for samfunnet som helhet. Inntektene på utleie av arealer i innovasjonssentrene viser at Sivas leieinntekter er sammenliknbare med øvrige kontorbygg i nærområdet.  

Kundetilfredshetsundersøkelsen (KTU) utført i 2023 viser at Siva, i likhet med bransjen for øvrig, hadde en nedgang i kundetilfredshet fra 2022- 2023 på noen punkter. Vi registrerer at våre leietakere opplever våre medarbeidere på en positiv og god måte, samt at våre kunder i hovedsak er fornøyde med produktet vårt. Samtidig er det en erkjennelse av at vi må bli dyktigere til å håndtere avvik, forbedre vår kommunikasjon ut mot leietakerne, samt etablere en enda tydeligere profil innen miljø og bærekraft.

Siva driver utstrakt grad av forretningsutvikling gjennom eiendomsvirksomheten. Både ved investeringer i nye bygg og utvikling av eksisterende bygningsmasse, arbeides det med å optimalisere sammensetningen av leietakere for å stimulere og tilrettelegge for lønnsom næringsutvikling og industri. I eksisterende bygninger krever dette stadige tilpasninger, samtidig som økonomien i det enkelte prosjekt ivaretas. Det jobbes kontinuerlig med utvikling av virksomheten gjennom styrking av kompetanse som Siva vil trenge fremover.

Eiendomsvirksomheten består av morselskapet Siva Eiendom Holding AS og 16 heleide eiendomsselskap i tillegg til 23 deleide eiendomsselskap.

Analyse av porteføljen viser blant annet at mesteparten av den private kapitalen som blir mobilisert er knyttet til investeringer i bedriftenes arbeidende kapital. Den viser også at hver krone fra Siva utløste 43 øre annen kapital, hvorav 36 øre er privat og syv øre er annen offentlig kapital. Risikoen har økt de siste årene. Salg og nyinvesteringer har i perioden ikke ført til vesentlige endringer i bransjefordeling. Fylkesvis fordeling av porteføljen målt i areal, viser at Siva Eiendom har størst arealer i Vestfold og Telemark, Innlandet, og Troms og Finnmark. Eiendomsmassen befinner seg primært i mindre sentrale strøk.

I 2023 mottok Siva rundt 50 henvendelser om mulige eiendomsinvesteringer. Dette er på samme nivå som i 2022. Av disse ble tre styregodkjent for investering, mens flere prosjekter er under bearbeidelse.

I tillegg til dette ble tre utviklingsprosjekter i eksisterende portefølje bearbeidet, hvorav et besluttet igangsatt. Samlet utgjør henvendelsene i 2023 en estimert totalinvestering på bortimot 8 milliarder kroner. Dette er prosjekter innenfor ulike bransjer, teknologier, geografisk plassering, størrelse og modenhet før eventuell investering.

Siva vurderer alle henvendelser om eiendomsinvesteringer i lys av vårt samfunnsoppdrag; «bærekraftig industriell verdiskaping og produksjon i hele Norge».

I 2023 har vi videreført og hatt særlig fokus på å tilrettelegge for nasjonale mål om økt verdiskaping, sysselsetting, eksport og bærekraft.

Å vurdere, utvikle og investere i mulige eiendomsprosjekt er prosesser som ofte går over flere år. Utviklingen av et eiendomsprosjekt skjer i samarbeid med den bedriften det skal bygges for, og er direkte avhengig av virksomhetens egen utvikling, blant annet på områder som teknologi og kompetanse. Det påvirkes også av eksterne faktorer som for eksempel marked og kapitaltilgang.

Sivas eiendomsvirksomhet skal bidra til grønn omstilling, og bruker sin markedsmakt til å påvirke i riktig retning på to nivåer. Det første nivået er å stille høye krav til virksomhetene Siva investerer for, og i utvelgelsesprosessen prioritere de med høy bærekraftsprofil. Det andre nivået er å etterspørre bærekraftige løsninger i alle nye byggeinvesteringer og videreutvikling av eksisterende eiendomsmasse. Siva skal kun bygge “grønne bygg for grønne virksomheter”. Et eksempel fra 2023 er etableringen av Vow Green Metals anlegg på Follum, som med sin produksjon vil redusere sine kunders klimagassutslipp med 100 000 tonn CO2 årlig.

Eiendomsbransjen står for en betydelig del av de totale klimagassutslippene på verdensbasis, og det hviler et ansvar på bransjeaktørene for å redusere disse. Siva har et ambisiøst mål om å være blant landets ledende eiendomsaktører på bærekraft. Eiendomssektorens vegkart mot 2050, og strakstiltakene for en mer klima- og miljøvennlig oppføring og drift av bygg, er implementert i alle beslutningsprosesser i Siva. Dette er et samarbeid med Grønn byggallianse, som gir tilgang på kompetanse og veiledning. Siva signerte i 2022 Grønn byggallianses ti strakstiltak for eiendomssektoren. Etter implementering av disse, signerte Siva i 2023 avtale om implementering av strakstiltak 11-20. Dette arbeidet har vært toneangivende for eiendomsavdelingen gjennom 2023, og vil fortsette i 2024.

Siva stiller høye krav i alle nye eiendomsprosjekter. Utgangspunktet er at alle nye eiendommer utvikles med mål om å oppnå sertifisering innen BREEAM-standarden eller tilsvarende sertifiseringsordning. Ved nybygg krever dette klimagassregnskap, miljøvennlige materialvalg, god avfallshåndtering og bygningsstandard. Tilsvarende standarder vil også tilstrebes ved ombygging eller videreutvikling av eksisterende bygningsmasse.

En viktig erfaring eiendomsvirksomheten har gjort seg de siste årene, er at kriteriene for BREEAM-sertifisering ikke er tilpasset høyt spesialiserte industribygg. Dette blir ekstra synlig i distriktene, fordi flere eksterne faktorer som bidrar til et bærekraftig livsløp for drift av bygget, ikke er tilstrekkelig etablert. Dette kan eksempelvis være tilgang til kollektivtrafikk. En annen viktig erfaring, er at mange henvendelser om eiendomsprosjekter har kommet langt i sitt utviklingsløp uten å ta høyde for BREEAM-sertifisering før Siva engasjeres i prosjektet. I disse tilfellene er det av økonomiske og praktiske grunner ikke mulig å implementere BREEAM-sertifisering slik Siva helst skulle ønsket. Når dette skjer, må Siva ha en mer pragmatisk tilnærming til gjennomføring av prosjektet. Normalt løses dette ved at bygget utvikles videre, med mål om å oppnå sertifiseringen BREEAM In-Use så raskt som mulig etter realisering.

Siva arbeider også for å etablere ny metodikk innen oppføring av bygg ved gjenbruk av bygningsmaterialer. I 2022 ble det igangsatt et pilotprosjekt, der målsetningen er å gjenbruke mest mulig av et eksisterende industribygg gjennom demontering, flytting og remontering av elementene i ny konfigurasjon. Siva har knyttet til seg gode samarbeidspartnere, og prosjektet har blitt utviklet videre i 2023. Endelig investeringsbeslutning vil tas på våren 2024.

Siva har innledet et samarbeid med Entro for rådgivning på å drifte byggene mer bærekraftig, og som i tillegg følger opp Enovas initiativ rundt energikartlegging. Det anses som særlig viktig at Siva, som forvalter av offentlig kapital, tar en ledende rolle og bidrar til at eiendomsbransjen minimerer sitt fotavtrykk. Det vil fremover være viktig å vise ved eksempel at bærekraftige valg ikke går på bekostning av økonomisk gevinst. Et eksempel på dette er prosjektet i Tromsø, der markedet har vist økt betalingsvilje for byggets svært høye bærekraftsprofil.